W sieci można natknąć się na wiele burzliwych dyskusji na temat tego, czy własne mieszkanie to aktywa czy pasywa. Inwestycja czy konsumpcja? Czy własne mieszkanie wkłada Ci pieniądze do portfela, czy tylko wyjmuje? Dyskusja w tym temacie, została zapoczątkowana przez Roberta Kiyosaki'ego, autora książki "Bogaty ojciec, biedny ojciec". W książce tej promowana jest idea, że własne mieszkanie jest pasywem, ponieważ generuje wyłącznie koszty. W poniższym poście postaram się przedstawić mój osobisty pogląd na tę kwestię oraz sposób na oszacowanie zyskowności z alokacji kapitału we własne mieszkanie.
Sens zakupu mieszkania na własne potrzeby zobrazuję odnosząc się do przykładu ulokowania kapitału w lokatach. Lokata to pożyczka jaką udzielamy bankowi. Bank zobowiązuje się do wypłacenia nam całości kapitału plus odsetek po określonym czasie. Załóżmy, że posiadamy kapitał w wysokości 200 000 zł oraz umieszczamy go na lokacie oprocentowanej na 2,5% w skali roku. Nasz zysk po roku trwania lokaty wynosi 5000 zł, co daje około 417 zł zysku miesięcznie. Rentowność lokaty jest znana w momencie zakładania lokaty - w naszym przykładzie wynosi 2,5%. Podsumowując, umieszczając 200 000 zł na lokacie oprocentowanej w skali roku 2,5%, otrzymujemy co miesiąc 417 zł zysku (dla uproszczenia przykładu pomijam podatek Belki).
Jak można odnieść powyższy przykład lokowania kapitału w lokacie do lokowania kapitału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe? Mieszkać gdzieś musimy i o ile nie mieszkamy na przykład z rodzicami to w zasadzie jedyną opcją poza zakupem jest wynajem mieszkania. Wynajmując mieszkanie ponosimy comiesięczny koszt - czynsz, który płacimy osobie wynajmującej nam mieszkanie. Czynsz ten jest podstawą do oszacowania rentowności inwestycji w nieruchomości. Wyszukujemy zbliżoną ofertę sprzedaży mieszkania do tego, które wynajmujemy. Załóżmy, że ktoś wynajmuje mieszkanie i płaci 1000 zł miesięcznie czynszu właścicielowi mieszkania (zysk właściciela nieruchomości, czynsz do spółdzielni płacimy osobno). Właściciel w ciągu roku przy założeniu 100% czasu wynajmu otrzymuje 12 000 zł (1000 zł * 12 miesięcy). Jeśli cena sprzedaży podobnego mieszkania wynosi 200 000 zł, to lokując 200 000 zł kapitału w nieruchomość zyskujemy co miesiąc 1000 zł "oszczędności", czyli naszego zysku z posiadanej nieruchomości. Otrzymujemy zatem rentowność w skali roku w wysokości 6% ( 12 000 zł / 200 000 zł).
Jeśli mieszkanie uda nam się nabyć za 30 000 zł mniej, czyli 170 000 zł, to rentowność rośnie do 7,1% (12 000 zł / 170 000 zł). Jeśli mieszkanie kupimy o 30 000 zł drożej, czyli za 230 000 zł, to rentowność spada do 5,2% w skali roku (12 000 zł / 230 000 zł). Jak widać w przypadku nieruchomości rentowność jest zmienna i zależy od ceny nieruchomości jaką uda się wynegocjować z osobą sprzedającą mieszkanie oraz wysokości czynszu analogicznego mieszkania (pod względem lokalizacji oraz standardu). Podsumowując, umieszczając 200 000 zł we własnym mieszkaniu, oszczędzamy 1000 zł miesięcznie, co daje rentowność w skali roku 6%.
Należy pamiętać o tym, że mieszkać i tak gdzieś musimy a własna nieruchomość daje zysk, w postaci "oszczędności" na czynszu płaconym właścicielowi mieszkania. Własne mieszkanie jak widać może być dobrą inwestycją, w naszym przykładzie lokaty otrzymamy rentowność 2,5%, a w przypadku własnego mieszkania 6%, co daje 583 zł różnicy miesięcznie na korzyść zakupu własnego mieszkania.
Na koniec kilka uwag do powyższego modelu. Zawiera on szereg uproszczeń i rzeczy o których należy pamiętać, między innymi: właściciel mieszkania ponosi koszty remontów, wyposażenia, awarii, podatków. Własna nieruchomość może stać się studnią bez dna, generująca wysokie koszty: złote krany, klamki, marmurowe posadzki, etc. Nieruchomości mają w długim okresie tendencję do wzrostu wartości, co powinno wynikać z większego popytu oraz większych czynszów. Pominięte zostało również znaczenie inflacji oraz wpływ podatków.
Co sądzicie o powyższym toku rozumowania? Widzicie w nim jakieś istotne błędy czy niedopatrzenia? Zachęcam wszystkich czytelników do komentowania.
Sens zakupu mieszkania na własne potrzeby zobrazuję odnosząc się do przykładu ulokowania kapitału w lokatach. Lokata to pożyczka jaką udzielamy bankowi. Bank zobowiązuje się do wypłacenia nam całości kapitału plus odsetek po określonym czasie. Załóżmy, że posiadamy kapitał w wysokości 200 000 zł oraz umieszczamy go na lokacie oprocentowanej na 2,5% w skali roku. Nasz zysk po roku trwania lokaty wynosi 5000 zł, co daje około 417 zł zysku miesięcznie. Rentowność lokaty jest znana w momencie zakładania lokaty - w naszym przykładzie wynosi 2,5%. Podsumowując, umieszczając 200 000 zł na lokacie oprocentowanej w skali roku 2,5%, otrzymujemy co miesiąc 417 zł zysku (dla uproszczenia przykładu pomijam podatek Belki).
Jak można odnieść powyższy przykład lokowania kapitału w lokacie do lokowania kapitału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe? Mieszkać gdzieś musimy i o ile nie mieszkamy na przykład z rodzicami to w zasadzie jedyną opcją poza zakupem jest wynajem mieszkania. Wynajmując mieszkanie ponosimy comiesięczny koszt - czynsz, który płacimy osobie wynajmującej nam mieszkanie. Czynsz ten jest podstawą do oszacowania rentowności inwestycji w nieruchomości. Wyszukujemy zbliżoną ofertę sprzedaży mieszkania do tego, które wynajmujemy. Załóżmy, że ktoś wynajmuje mieszkanie i płaci 1000 zł miesięcznie czynszu właścicielowi mieszkania (zysk właściciela nieruchomości, czynsz do spółdzielni płacimy osobno). Właściciel w ciągu roku przy założeniu 100% czasu wynajmu otrzymuje 12 000 zł (1000 zł * 12 miesięcy). Jeśli cena sprzedaży podobnego mieszkania wynosi 200 000 zł, to lokując 200 000 zł kapitału w nieruchomość zyskujemy co miesiąc 1000 zł "oszczędności", czyli naszego zysku z posiadanej nieruchomości. Otrzymujemy zatem rentowność w skali roku w wysokości 6% ( 12 000 zł / 200 000 zł).
Jeśli mieszkanie uda nam się nabyć za 30 000 zł mniej, czyli 170 000 zł, to rentowność rośnie do 7,1% (12 000 zł / 170 000 zł). Jeśli mieszkanie kupimy o 30 000 zł drożej, czyli za 230 000 zł, to rentowność spada do 5,2% w skali roku (12 000 zł / 230 000 zł). Jak widać w przypadku nieruchomości rentowność jest zmienna i zależy od ceny nieruchomości jaką uda się wynegocjować z osobą sprzedającą mieszkanie oraz wysokości czynszu analogicznego mieszkania (pod względem lokalizacji oraz standardu). Podsumowując, umieszczając 200 000 zł we własnym mieszkaniu, oszczędzamy 1000 zł miesięcznie, co daje rentowność w skali roku 6%.
Należy pamiętać o tym, że mieszkać i tak gdzieś musimy a własna nieruchomość daje zysk, w postaci "oszczędności" na czynszu płaconym właścicielowi mieszkania. Własne mieszkanie jak widać może być dobrą inwestycją, w naszym przykładzie lokaty otrzymamy rentowność 2,5%, a w przypadku własnego mieszkania 6%, co daje 583 zł różnicy miesięcznie na korzyść zakupu własnego mieszkania.
Na koniec kilka uwag do powyższego modelu. Zawiera on szereg uproszczeń i rzeczy o których należy pamiętać, między innymi: właściciel mieszkania ponosi koszty remontów, wyposażenia, awarii, podatków. Własna nieruchomość może stać się studnią bez dna, generująca wysokie koszty: złote krany, klamki, marmurowe posadzki, etc. Nieruchomości mają w długim okresie tendencję do wzrostu wartości, co powinno wynikać z większego popytu oraz większych czynszów. Pominięte zostało również znaczenie inflacji oraz wpływ podatków.
Co sądzicie o powyższym toku rozumowania? Widzicie w nim jakieś istotne błędy czy niedopatrzenia? Zachęcam wszystkich czytelników do komentowania.
Komentarze
Prześlij komentarz